ArkVisio Oy on ollut 30 vuoden historiansa aikana mukana monenmoisien talojen peruskorjaus- ja muutossuunnitteluissa mukana. Tähän aikakauteen on mahtunut myös suojelukohteiden suunnittelua. Tyypillisesti talon omistaja on meihin yhteydessä, kun suunnitellut muutokset ovat edellyttäneet rakennuslupaa.
Rakennussuojelu on rakennetun ympäristön suojelua, jonka päämääränä on kulttuurihistoriallisesti merkittävien rakennusten ja alueellisten kokonaisuuksien suojeleminen. Sen tavoitteita ovat myös merkittävien arkkitehtien töiden turvaaminen ja eri rakennustyyppien esimerkkien säilyttäminen. (Wikipedia)
Suomalainen rakennuskanta vanhenee ja suojelun piiriin tulee nykyisin verrattain uusiakin rakennuksia. Rakennuksien ja alueiden suojelupäätökset koskettavat kiinteistön omistajia aina, kun näitä korjataan tai muutetaan. Suojelupäätöksellä voi omistajan kannalta olla merkittäviä taloudellisia vaikutteita.
Kuva 1. Törmäkatu 2 Porvoossa oleva vanha talo, talon muutokset suunniteltiin 1999
Laissa rakennusperinnön suojelemisesta todetaan mm. seuraavaa:
Rakennusperinnön säilyttämiseksi voidaan suojella rakennuksia, rakennelmia, rakennusryhmiä tai rakennettuja alueita, joilla on merkitystä rakennushistorian, rakennustaiteen, rakennustekniikan, erityisten ympäristöarvojen tai rakennuksen käytön tai siihen liittyvien tapahtumien kannalta. (498/2010 – FINLEX)
Suojelu voi koskea myös rakennuksen osaa, rakennuksen kiinteää sisustusta taikka muuta rakentamalla tai istuttamalla muodostettua aluetta. Kiinteällä sisustuksella tarkoitetaan ovia, ikkunoita, listoja, tulisijoja, pinnoitteita, teknisiä laitteita, kiintokalusteita tai muuta näihin verrattavaa sisustusta sekä rakennuksen käyttötarkoituksen mukaisia, siihen pysyvästi kiinnitettyjä koneita ja laitteita. (498/2010 – FINLEX)
Suojeltua rakennusta ei saa purkaa. (498/2010 – FINLEX)
Jos suojelusta aiheutuu rakennuksen omistajalle merkityksellistä vahinkoa tai haittaa, hänellä on oikeus saada siitä valtiolta täysi korvaus. Valtiota korvausasiassa edustaa ympäristöministeriö. (498/2010 – FINLEX)
Jos rakennuksen omistaja on laiminlyönyt säilyttämisen ja suojelun tarkoituksen edellyttämän hoidon ja kunnostuksen, elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus voi velvoittaa hänet määräajassa ryhtymään tarpeellisiin toimiin rakennuksen kunnostamiseksi tai saattamiseksi ennalleen sakon uhalla tai uhalla, että elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus teettää työn hänen kustannuksellaan. (498/2010 – FINLEX)
Nykyisin verrattain nuoriakin kohteita voidaan katsoa niin merkittäviksi kulttuurihistoriasta kertoviksi elementeiksi, että niitä on suojeltu. Joidenkin arvioiden mukaan Suomessa on tavalla tai toisella suojeltu jopa noin 50 000 rakennusta, mutta varsinaisen rakennussuojelulain nojalla näistä oli vuoteen 2011 mennessä suojeltu vain vajaat kolme sataa. Suurin osa suojelukohteista on suojeltu rakennuskaavoilla.
Rakennuksen omistajan kannalta suojelupäätös voi tulla yllätyksenä, kun rakennukseen halutaan tehdä korjauksia ja muutoksille haetaan rakennuslupaa. Suunnittelijana on joskus vaikea ymmärtää suojelun merkitystä, kun suojeltu kohde on suunniteltu huonosti. Huonolla suunnittelulla tarkoitan tässä kosteusteknisesti, rakenteellisesti epäonnistunutta taloa, jonka arkkitehtuuri voi hyvinkin edustaa aikakautensa helmeä.
Rakennus on saatettu suojella vain ulkovaipan (=julkisivu) osalta, mutta joskus koko rakennus saatetaan suojella, jos sisätilatkin edustavat rakennusaikakauden ominaisuuksia. Viranomainen on saattanut hakea kohteen suojelua, jos rakennus tai alueen rakennukset edustavat yhtenäisesti jonkin tietyn aikakauden rakennustyyppiä ja näihin ei ole vuosien saatossa tehty muutoksia. Aina tätä alueen yhtenäisyyttä ei katsojan silmiin ole löydettävissä. Rakennuksen suojeltu julkisivu saattaa olla asbestilevyin verhoiltu ja tämä on silti saattanut saada suojeluleiman päälleen, tällöin suojelun aiheuttajana on ollut laajemmin alueen ominaisuudet, mutta yhtä kaikki, julkisivun suojelupäätös voi aiheuttaa haasteita ja rajoittaa huomattavasti peruskorjauksen suunnittelua.
Kuva 2. Törmäkatu 2 Porvoossa
Asuinalueiden lisäksi on tyypillistä, että yksittäisiä rakennuksia suojellaan näiden suunnittelijoiden tai rakennuksen arkkitehtuurin vuoksi. Arkkitehdin hienoilla suunnitelmilla voi siis olla kauaskantoisia vaikutuksia, joista saatetaan kärsiä 100 vuoden kuluttuakin. Toivottavasti minun suunnittelemiani taloja ei koskaan suojella, jos ne eivät ilman suojelua kestä aikaansa.
Asuntokaupan kuntotarkastuksia ja rakennustutkimuksia tekevänä rakennusarkkitehtina olen joutunut näkemään, miten heikossa kunnossa suojellut ja ikääntyneet rakennukset voivat olla, jos näiden kuntoa arvioidaan kosteuden, ilmatiiveyden ja sisäilman näkökulmasta. Suojelupäätös ei auta, kun asuntokaupan jälkeen osapuolet kiistelevät kiinteistön kunnosta.
Kuva 3. Porvoon vanhan Työväentalo muutettiin asunnoiksi, suunnittelu tehtiin n. vuonna 1999
Asumisterveysasetus pähkinänkuoressa
Vastakohtana suojelulle voidaan pitää Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetusta. Asetus määrittelee asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisisä olosuhteita ja näiden tutkimista. Vuosittain meidänkin toimistollemme tulee hankkeita, joissa tilaajan tavoitteena on hakea purkulupaa suojellulle talolle. Tällöin yhtenä mahdollisena vaihtoehtona on todeta, että rakennuksen korjaaminen asumiskäyttöön osoittautuisi mahdottomaksi. Todettakoon, että rakennuksen huono kunto ei yksistään aina riitä rakennuksen suojelupäätöksen kumoamiselle.
Asumisterveysasetuksessa otetaan kantaa moniin eri vaatimuksiin, joita terveen asunnon ja rakennuksen tulee täyttää. Asetuksessa puhutaan melusta, kemiallisista ja haihtuvista (VOC) epäpuhtauksista, tupakansavusta, pienhiukkasista, asbestista, ilmanvaihdosta, kosteus- ja mikrobivauriosta, lämpötiloista ja näiden ominaisuuksien tutkimisesta.
Asetuksessa todetaan mm: Tutkimisen yhteydessä olisi huomioitavaa, että ennen rakenteiden avaamista on tehtävä asbestikartoitus (valtioneuvoston asetus (798/2015) asbestityön turvallisuudesta), joka koskee ennen vuotta 1994 rakennettuja taloja. Tilanteissa, joissa rakenteita avataan kuntotutkimustarkoituksessa tai korjaustarkoituksessa terveyshaittaepäilyn vuoksi, tulee korjattava ja tutkittava tila olla hyvin eristettynä ja tarvittaessa osastoituna asuintiloista, eikä asumiseen käytettäviin tiloihin saa levitä rakennuspölyä. Käytännössä voidaan tässä todeta, että taitaa olla aika harvinaista, että kuntotutkimusta edeltäisi asbestikartoitus ja tutkittavaa aluetta osastoitaisiin ennen rakenneavauksia.
Asunnon mikrobitutkimuksesta todetaan mm.: Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.
Asuntokauppariidoissa on viime vuosina ollut valitettavan yleistä, että tähän kohtaan vedotaan, kun kiinteistössä ostajan toimesta etsitään korjaustarvetta. Tällöin kuntotutkija selvittää ulkoseinän ilmatiiveyttä kaasulla ja lähes aina voidaan osoittaa, ettei ennen 2000-lukua rakennetun talon ulkovaippa ole ollut ilmatiivis ja lähes yhtä usein seinän sisältä voidaan löytää mikrobeja.
Suojellun talon suunnittelu ja tutkimukset
Muutosten suunnittelu alkaa aina lähtötietojen keräämisellä ja tarvittavilla tutkimuksilla. Edellä muistelemani ja suojellun asbestitalon historiaa kaivaessa löydettiin mustavalkoinen valokuva 30-luvulta, jolloin talon julkisivu oli alkujaan ollut rapattu. Ennen kuvan löytymistä rakennusvalvonnan lupakäsittelijä oli jo antanut ymmärtää, ettei asbestilevypintaa saa purkaa, kun talon julkisivu oli kerran suojeltu! Huomion arvoista vanhojen talojen suojelemisessa on ollut, ettei rakennuksen heikko kunto useinkaan riitä purkamaan suojelustatusta, vaikka tätäkin joskus yritetään, kun vanhaa heikkokuntoista rakennusta halutaan purkaa arvokkaalta tontilta. Kiinteistön omistajan kannattaa toki pitää mielessään lain kohta: ”Jos suojelusta aiheutuu rakennuksen omistajalle merkityksellistä vahinkoa tai haittaa, hänellä on oikeus saada siitä valtiolta täysi korvaus. Valtiota korvausasiassa edustaa ympäristöministeriö.”
Onneksi vanha suojeltu rakennus on lähes aina mahdollista korjata. Suojelupäätös aiheuttaa kuitenkin usein lisäkustannuksia korjaamiseen ja rakennuslupaan liittyviin selvityksiin. Tätä suunnittelijana – ja uskoisin omistajanakin – on joskus vaikea ymmärtää. Lisäkustannuksia voi aiheutua esimerkiksi rakennuslupaa edellytettävä väritutkimus, historia- ja ympäristöselvitykset ja yksityiskohtaiset arkkitehtidetaljisuunnitelmat ilman, että itse rakennusta on vielä lainkaan korjattu.
Kuva 4. Mustamäentie Helsingissä tehtiin vesikaton korotus ja laajennus. Rapatun talon harjan kaltevuutta lisättiin ja näin saatiin lisää asuintilaa
Tällä hetkellä yhtenä hankkeenamme on Malminkartanossa 1980 -luvun kerrostalon ikkunoiden rakennuslupa-asiat ja yllätyksenä tässä hankkeessa tuli rakennusvalvonnan vaatimus ikkunoiden kuntotutkimuksesta. Rakennusvalvonta ja kaupungin museoviranomainen ei antaisi lupaa ikkunoiden uusimiselle puualumiini-ikkunoiksi. Ikkunoita voidaan kuulemma korjata. Eli, viranomaisen mukaan ikkunat tulisi korjata yhtä huonoiksi ja vetoisiksi kuin ne ovat olleet 40 vuotta. Luonnollisesti kaikkia ikkunoita voidaan huoltaa ja korjata lähes loputtomiin, mutta missä kohdin menee kannattavuuden ja mielekkyyden raja. Onko korjaaminen järkevää, jos ikkunan puupintoja tulee uusia puusepän toimesta ja korjaamisen kustannus lähentelee tai jopa ylittyy suhteessa uuteen ikkunaan? Tässä tapauksessa vanhat ikkunat ovat tumman ruskeaksi kuultokäsiteltyä puuta, jonka alalaita on jo halkeillut ja jotain tarvitsisi tehdä.
Suunnittelijana minua usein hämmästyttää rakennusvalvonnan lupa-arkkitehtien ja museoviranomaisten osaamisvaje, kun puhutaan vanhojen rakennusten rakennusvirheistä ja näiden korjaamisesta. Vaikuttaa, että vallalla on edelleen ”Pinotexiä pintaan” -kulttuuri. Voin vakuuttaa, että sillä kulttuurilla ollaan nykyisin aika nopeasti oikeudessa käsi Raamatulla vakuuttamassa, että kaikki mitä kerron on totta, ainakin asuntokaupan puolella. Rikos on aina tapahtunut, jos lattiaan, seinään tai kattoon tehdään uutta pintaa ja ei tunneta, miten ja missä kunnossa pinnan alla olevat rakenteet on. Todettakoon tässä, että aika usein näkee, että puutalon ulko-ovi on uusittu ja oven ja lattiapinnan alla on vanhaa puuseinän puurunkoa lämmöneristeineen. Kynnyksen alla olevan puurakenteen alapuolen kunto on aina tutkittava, jos ulko-ovi uusitaan. Kuntoa ei voida tutkia ilman rakenneavausta.
Rakennuksen osilla on elinkaarensa ja eri aikakausille omat erityispiirteensä. Valitettavasti se, että rakennus on tehty 100 vuotta sitten ja näyttää ulkoisesti ”hyvältä” ei automaattisesti tarkoita, että rakennus olisi hyvässä kunnossa. Yleensä rakennukset, joilla on ikää yli 30 vuotta eivät nykyajatuksen mukaan ole kaikilta osin kunnossa. Tämä ei onneksi tarkoita sitä, ettei näitä taloja voisi edelleen käyttää asumiseen tai työskentelyyn. Usein olen asiakkaita muistuttanutkin siitä, ettei vanhoista taloista kannata taloudellisuuden näkökulmasta tehdä uusia. Ikääntyneiden talojen kohdalla on hyväksyttävä pienet epäkohdat. Aikuiseen ikään päässeillä taloilla on usein jotain sellaista, mitä uusi talo saavuttaa vasta vuosikymmenten päästä.
Kuva 5. Talon suunnittelu tehtiin vuonna 1994 ja oli Jukka Laamasen ensimmäinen peruskorjaus- ja laajennuskohde, jossa korjaustoimet aloitettiin mikrobivaurion johdosta. Vanhaa talosta jäi sokkelit, piippu ja takka. Loppujen lopuksi kaikki runkotolpat ja kattorakenteet uusittiin. Oliko tämä peruskorjausta vai uudisrakennusta. Pohjalla oli rintamamiestalon kaltainen talo
Loppujen lopuksi on hyvä muistaa ja olla hieman ylpeäkin siitä, että meillä Suomessa on hienoja ja verrattain hyväkuntoisia rakennuksia. Lopuksi varoituksen sana: Suosittelen kääntymään korjaushankkeissa pätevien suunnittelijoiden puoleen, kun ovelta ovelle kauppias yrittää kaupata teille esimerkiksi betonikattotiilen maalausta, putkien pinnoitusta tai asuntoremontteja. Tutkitaan talonne ensin, tehdään mahdollisista korjaustarpeista laadukkaat suunnitelmat, haetaan tarvittaessa rakennuslupa, haetaan ja kilpailutetaan urakoitsijat ja lopuksi valvotaan työsuoritteet eikä stressata, vaikka kauppias maalaisi mörköjä taivaalle.
Venetsiassa 10.6.2023
Jukka Laamanen